弁護士の解説

子供が親の土地に家を建てて親と同居するということはよくあることですが、こうしたケースでは、親が亡くなった後の遺産分割が難しくなります。上記の事例はこうしたケースの典型であり、Ａさんの考えはもっともだとも思われますが、裁判実務の考え方は、Ａさんの考えとは少し異なります。

土地の評価

まず、土地の評価について考えてみます。

被相続人が、生前に、推定相続人に対して、被相続人所有の土地上に推定相続人所有の建物を建築することを許容し、無償で被相続人の土地を使用することを認めている場合は、原則として、その土地に、被相続人を貸主とし推定相続人を借主とする「使用借権」が設定されたと考えられます。

「使用借権」というのは、簡単に言うと、無償で物を借りる権利です。賃料を払って物を借りる場合は賃貸借ですが、賃料を払わないで無償で物を借りた場合は、使用貸借となるのです。

本件でも、遺産である父親の土地の上には長男が建てた建物が建っており、父親は、生前この建物で長男夫婦と同居していたのですから、父親を貸主としＢを借主とする使用借権が設定されたと考えられます。

土地に使用借権が設定されると、その土地は、使用借権を持っている人を追い出さない限り、自由に使用することができなくなりますので、その分価値が下がります。

では、使用借権の価格は、一体どれくらいなのでしょうか。

裁判実務の取り扱いでは、使用借権の価格を更地価格の１～３割程度とみています。

これによると、本件のＢの持っている使用借権の価格は、土地の更地価格の１～３割に当たる３００万円から９００万円であり、遺産である土地の価格は、更地価格３０００万円から、この３００万円から９００万円を差し引いた２１００万円から２７００万円ということになります。

もっとも、本件のＢの持っている使用借権は、生前に父親から無償でもらったものですので、原則として特別受益とされ、具体的相続分の計算に当たっては、持戻し免除が認められない限り、持戻しをする必要があります。

生前贈与

では、Ｂが父の土地を１０年間無償で使用してきたことによる土地使用料相当額５００万円（５０万円×１０年）は、生前贈与として、持ち戻す必要があるでしょうか。

この点については、実際にこのように考える方が多く、弁護士でもたまに勘違いをしている人がいるので無理もないのですが、実務上は否定されています。

その理由は、使用期間中の使用による利益は、使用借権から派生するものであり、使用借権の価格の中に織り込まれていると考えられるからです。

なんとなく釈然としない方もいるかもしれませんが、使用借権ではなく所有権で考えると、よくわかります。

Ｂが父親から土地の生前贈与を受けてその上に家を建て、１０年間居住したとしましょう。遺産分割に当たっては、当然この土地の生前贈与は特別受益となりますので持ち戻すことになりますが、持ち戻されるのは、あくまで生前贈与を受けた土地の価格だけです。この場合、１０年間の土地の使用利益を持ち戻せという議論にはなりませんが、使用借権の場合も同じです。

相続人の相続分

以上を前提に、本件のＡさん、Ｂ及びＣの具体的相続分を考えると、次のようになります（なお、使用貸権の価格は、更地価格の２割の６００万円とします。）。

この結果、Ｂが遺産である土地全部を取得したいときは、預貯金全部９００万円をＡさんとＣに渡したとしても、計算上は、ＡさんとＣに８５０万円ずつ代償金を支払わなければならないことになります。

 

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