Q. 不動産の相続手続における注意点は何ですか。

不動産は、法定相続分に基づいて容易に分割することができない財産ですので、相続トラブルの原因となりやすい点に注意が必要です。

1. 不動産の相続について

不動産は、遺言等で指定がない限り、相続が開始すると相続人全員の共有状態になります。これを具体的に分けるためには遺産分割協議を経る必要があります。

しかし、不動産は大きな価値を有する場合が多く、また、遺された人々の思い入れが強かったり、紛争の火種を抱えていることも多くあります。

不動産の評価の手法が様々あり、評価が困難である点もやっかいなところです。

2. 不動産の分割方法

・現物分割

現物分割とは、個々の財産の形状や性質を変更することなく分割する方法です。

例えば、一筆の土地を相続分に応じて分筆したりする場合などが挙げられます。

ただ、建物などの場合は、相続分どおりに分割するという方法をとることが困難な場合が多いです。

・代償分割

代償分割とは、特定の相続人に１つの不動産の全部の取得を認める代わりに、他の相続人に対する債務を負担させる（代償金）という分割方法です。

特定の相続人が取得する不動産の評価額が、その相続人の法定相続分を上回る場合に、この方法を選択することが考えられます。

・換価分割

不動産を第三者に任意で売却し、その売却代金から諸経費を控除した残金を相続分に応じて分配する方法をいいます。

例えば、不動産を取得する相続人に代償金を支払う能力がない場合や、そもそも、不動産の取得希望者がいないといった場合に、第三者に当該不動産を売却し、売却代金から諸経費を控除した残金を相続人間で分配します。

換価分割を選択するに当たっては、売却に関する内容（最低売却価格、売却の具体的方法、売却の期限、相続登記手続及び所有権移転登記手続の費用負担方法）や経過報告、相続人間の協力について、事前にきちんと話し合っておく必要があります。

・共有分割

不動産を、各相続人の法定相続分に応じた共有とする方法です。

他の分割方法が困難な場合で、かつ、当事者が希望している場合にとられる選択肢です。

いったん相続人の共有状態になると容易に処分したりすることができなくなるので、あくまで他の分割方法が困難な場合の最後の選択肢と考えるべきでしょう。

3. 不動産相続の際の注意点

不動産と一口にいっても、住宅から事業用のビル、農地といったものまで多種多様です。

遺された相続人はこれを売るのか、誰かが取得して使うのか、運用していくのか、ということを考えながら最適な分割方法を話し合うことになります。

ただ、不動産はその価値が大きいこと等の事情もあり、紛争の要因になりやすいことは上で述べたとおりです。

このようなトラブルを避けるためには、まずは、被相続人が、生前、不要な不動産を売却し、分配しやすい財産（預貯金など）に変えておくことが考えられます。

また、遺言を作成して、不動産の分け方について、あらかじめ決めておくことも有効といえるでしょう。

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この記事の執筆者

武蔵野経営法律事務所

弁護士　元さいたま家庭裁判所家事調停官

加藤 剛毅

専門分野

相続、不動産、企業法務

経歴

埼玉県立熊谷高校から早稲田大学法学部に進学。卒業後、平成16年に弁護士登録。平成21年に地元である埼玉に弁護士会の登録替え。平成26年10月より、最高裁判所よりさいたま家庭裁判所の家事調停官(いわゆる非常勤裁判官)に任命され、４年間にわたり、週に1日、さいたま家庭裁判所に家事調停官として勤務し、数多くの相続事件を担当。平成30年5月に武蔵野経営法律事務所を開業し、現在に至る。

家事調停官の経験を活かし、相続事件の依頼者にとって最適な解決に導くサポートを実施している。

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